Què és un graf d'immobles i per què importa més que els anuncis

Un sol immoble, molts anuncis

Un local comercial al mercat se sol anunciar més d'una vegada: per més d'una agència, al web de la mateixa agència i en altres portals, amb descripcions i, a vegades, preus que no coincideixen. Si cerques entre els anuncis, veus el mateix local diverses vegades, cada vegada lleugerament diferent.

Casafari recopila aquests anuncis, els estructura en un format homogeni (tipologia, operació, preu, superfície, característiques i ubicació), en depura els valors i reconeix els anuncis que descriuen el mateix immoble. Tots els anuncis d'un immoble s'unifiquen en una sola fitxa. En conjunt, les fitxes formen el graf d'immobles de Casafari, un graf d'immobles deduplicat i depurat que Casafari descriu com l'índex d'immobles més complet d'Europa.

A Claro, cada fitxa és un local. El resultat indica l'agència que l'anuncia i enllaça al seu anunci; amb accés, el dossier del local detalla totes les agències que l'anuncien al seu propi web.

• Un anunci: la publicació d'un immoble per part d'una agència en un web.
• Una fitxa de l'immoble: el mateix immoble, amb tots els seus anuncis actius unificats.
• Un local a Claro: una fitxa de l'immoble, mostrada una sola vegada, amb l'agència acreditada i enllaçada.

Sense duplicats, perquè els recomptes siguin exactes

Com que cada immoble és una fitxa, un recompte de locals és un recompte d'immobles, no d'anuncis. Tres agències que anuncien el mateix local en xamfrà sumen un sol local en xamfrà.

Claro afegeix una verificació pròpia als resultats de cada cerca. Quan dues fitxes d'immoble del mateix tipus en una mateixa ciutat tenen ubicacions exactes al mapa a menys de 50 m de distància i una superfície i preu amb una diferència màxima de l'1 %, o fins a 150 m de distància amb exactament la mateixa superfície i preu, Claro les mostra com un únic local i hi esmenta l'altra agència. Els locals retirats del mercat s'eliminen i tot el conjunt s'actualitza cada nit.

A 15 d'octubre de 2026, el graf d'immobles de Casafari incloïa 230.447 immobles comercials al mercat a tot Espanya, 158.869 dels quals de retail. Aquest total compta les fitxes d'immoble del graf, cadascuna amb els anuncis de les seves agències unificats; la verificació addicional de Claro no s'hi aplica. S'aplica als resultats de cerca i a les xifres de retail per ciutat a com compta Claro els locals comercials. Madrid comptava amb 13.498 locals de tots els tipus i Barcelona amb 12.964.

• El mateix local anunciat per diverses agències: una sola fitxa, comptada una vegada.
• Dues fitxes que resulten ser el mateix local (mateixa ubicació, superfície i preu): es mostren com un sol local a la cerca.
• Retirats del mercat: s'eliminen.
• Actualització: cada nit, de manera que els recomptes evolucionen d'un dia per l'altre.

Històric conservat: canvis de preu i temps al mercat

Un anunci mostra el preu d'avui. Una fitxa de l'immoble conserva l'evolució de la propietat: quan es va anunciar per primera vegada, cada preu de sortida amb les dates en què va estar vigent i cada rebaixa de preu, tant en lloguer com en venda.

Amb accés, el dossier de cada local a Claro mostra quan es va anunciar per primera vegada, quants dies porta al mercat, el seu preu inicial i l'actual, quantes vegades s'ha rebaixat el preu i la variació percentual. Les dates o els preus desconeguts es mostren com a no indicat, mai s'estimen.

• Primer anunci: la data de l'anunci actiu més antic de l'immoble.
• Dies al mercat: comptats des d'aquesta data.
• Períodes de preu: cada preu amb les dates en què va ser vigent, en lloguer i en venda.
• Rebaixes de preu: quantes vegades ha baixat el preu i la variació des del preu inicial fins a l'actual.

Per què és clau per a la selecció d'ubicacions

Oferta real, sense el soroll dels anuncis. Quan analitzes el potencial d'una ciutat o d'un districte per al teu pla d'expansió, necessites el nombre de locals disponibles, no el nombre d'anuncis que en parlen. Comptar anuncis infla l'oferta allà on el mateix local l'anuncien diverses agències.

Sense duplicitats a l'àrea d'influència. Quan Claro mostra quants locals similars hi ha al mercat al voltant d'una ubicació, o quin és el preu per m² que demanen, cada unitat es compta una vegada. Així, un local anunciat per tres agències no pesa tres vegades en la mediana.

Evidències extretes de la descripció de l'immoble. Cada dada que Claro extreu de la descripció de l'immoble conserva la frase original d'on prové, mostrada al costat del verdicte. Si una dada no surt a la frase, es descarta. Si la descripció no en diu res, el verdicte és «no indicat», mai «no».

Una llista de candidats de confiança per al comitè d'expansió. Cada local de la teva llista de seleccionats és un sol immoble, amb les agències que l'anuncien, el seu històric i les seves evidències en un únic dossier.

• Dimensionament del mercat: locals, no anuncis.
• Àrea d'influència: oferta propera i preus de sortida amb cada local comptat una sola vegada.
• Negociació: temps al mercat i rebaixes de preu registrades a la fitxa.
• Due diligence: les paraules de l'agència per a cada dada, i «no indicat» quan no ho mencioni.

Què no fa el graf

El graf recull els locals que les agències publiquen en lloguer o en venda. Els locals no anunciats no hi figuren, i un anunci pot contenir errors: Claro informa del que declara l'agència i cita la frase, de manera que es pot verificar amb l'agència.

Cada local acredita l'agència que l'anuncia. Els venedors particulars no s'anomenen mai. Les dades d'ubicació, com ara l'afluència de vianants i la població resident, es mesuren per separat i es mostren amb la seva font i data; no s'extreuen dels anuncis.