Qué es un grafo de inmuebles y por qué importa más que los anuncios

Un inmueble, muchos anuncios

Un local comercial en el mercado suele anunciarse más de una vez: por más de una agencia, en la propia web de la agencia y en otros sitios, con descripciones y a veces precios que no coinciden. Si buscas entre los anuncios, ves el mismo local varias veces, cada una de forma ligeramente distinta.

Casafari recopila esos anuncios, los estructura bajo el mismo modelo (tipo, operación, precio, superficie, características y ubicación), limpia los valores y reconoce los anuncios que describen el mismo inmueble. Todos los anuncios de un inmueble se unifican en una sola ficha. Juntas, estas fichas forman el grafo de inmuebles de Casafari, un grafo de inmuebles desduplicado y limpio que Casafari describe como el índice inmobiliario más completo de Europa.

En Claro, cada ficha representa un local. Sus resultados mencionan a la agencia que lo anuncia y enlazan a su anuncio; con acceso, su dossier lista todas las agencias que lo comercializan en su propia web.

• Un anuncio: la publicación de un inmueble por parte de una agencia en un sitio web.
• Una ficha del inmueble: el inmueble en sí, con todos sus anuncios activos unificados.
• Un local en Claro: una ficha del inmueble mostrada una sola vez, con la agencia acreditada y enlazada.

Sin duplicados: recuentos exactos

Como cada inmueble es una única ficha, el recuento de locales refleja unidades reales, no anuncios. Tres agencias que anuncian el mismo local en chaflán suman un solo local en chaflán.

Claro añade una verificación propia a los resultados de cada búsqueda. Cuando dos fichas del mismo tipo en la misma ciudad tienen puntos exactos en el mapa a menos de 50 m y una superficie y precio con un margen máximo del 1 %, o bien están a una distancia de hasta 150 m con exactamente la misma superficie y precio, Claro las muestra como un único local e indica la otra agencia asociada. Los locales retirados del mercado se eliminan y todo el catálogo se actualiza cada noche.

A fecha de 15 de octubre de 2026, el grafo de inmuebles de Casafari registraba 230.447 inmuebles comerciales en el mercado en toda España, de los cuales 158.869 eran locales. Ese total contabiliza las fichas de inmueble del grafo, cada una con los anuncios de sus agencias unificados; la comprobación adicional de Claro no se aplica a esta cifra global. Sin embargo, sí se aplica a los resultados de búsqueda y a las cifras de locales por ciudad que figuran en cómo cuenta Claro los locales comerciales. Madrid contaba con 13.498 locales de todos los tipos y Barcelona con 12.964.

• El mismo inmueble anunciado por varias agencias: una ficha, contado una sola vez.
• Dos fichas que resultan ser el mismo local (misma ubicación, superficie y precio): se muestran una sola vez en la búsqueda.
• Retirados del mercado: eliminados.
• Actualización: cada noche, por lo que los recuentos varían de un día a otro.

Histórico conservado: cambios de precio y tiempo en el mercado

Un anuncio muestra el precio de hoy. La ficha del inmueble conserva lo que le ha ocurrido al inmueble: cuándo se anunció por primera vez, cada precio de salida con las fechas en las que estuvo vigente y cada bajada de precio, tanto en alquiler como en venta.

Con acceso, el dossier de cada local en Claro muestra cuándo se anunció por primera vez, cuántos días lleva en el mercado, su precio inicial y actual, cuántas veces se ha bajado el precio y la variación porcentual. Si una fecha o precio no se conoce, se muestra como no indicado, nunca estimado.

• Primer anuncio: la fecha del anuncio activo más antiguo del inmueble.
• Días en el mercado: contabilizados desde esa fecha.
• Periodos de precio de salida: cada precio con las fechas en las que estuvo vigente, en alquiler y en venta.
• Bajadas de precio: cuántas veces bajó el precio de salida y la variación desde el precio inicial hasta el actual.

Por qué importa para la selección de ubicaciones

Oferta real, no ruido publicitario. Al dimensionar una ciudad o un distrito para tu plan de aperturas, necesitas el número de locales disponibles, no la cantidad de anuncios sobre ellos. Contar anuncios infla la oferta allí donde un mismo local está anunciado por varias agencias.

Sin doble contabilización en el área de influencia. Cuando Claro muestra cuántos locales similares hay en el mercado alrededor de una ubicación, o qué renta piden por m², cada local se cuenta una sola vez, de modo que un local anunciado por tres agencias no pesa el triple en la mediana.

Evidencias extraídas del texto. Cada dato que Claro extrae de la descripción del inmueble conserva la frase de la que procede, mostrada junto al veredicto, y cualquier dato cuya frase no esté en el texto se descarta. Cuando la descripción no menciona algo, el veredicto es «no indicado», nunca «no».

Una shortlist en la que el comité puede confiar. Cada local de tu shortlist es una unidad real, con las agencias que lo comercializan, su histórico y sus evidencias reunidas en un solo dossier.

• Dimensionamiento de mercado: inmuebles reales, no anuncios.
• Área de influencia: oferta cercana y precios solicitados con cada local contado una vez.
• Negociación: tiempo en el mercado y bajadas de precio registradas.
• Due diligence: las palabras de la agencia para cada dato, y «no indicado» cuando no se mencione.

Lo que el grafo no hace

El grafo contiene los locales que las agencias publican en alquiler o en venta. Los locales que no se anuncian no están en él, y un anuncio puede contener errores: Claro informa de lo que declara la agencia y cita la frase, para que se pueda comprobar directamente con la agencia.

Cada local acredita a la agencia que lo anuncia. Nunca se nombra a particulares. Los datos de ubicación, como la afluencia peatonal y los residentes, se miden de forma independiente y se muestran con su fuente y fecha; no se leen de los anuncios.