Traspaso de local comercial: qué incluye, qué pasa con la licencia y cómo leerlo en un anuncio

Qué es (y qué no es) un traspaso

En el habla cotidiana del sector, un traspaso es la transmisión de la posición del inquilino en el contrato de alquiler de un local comercial a un nuevo arrendatario, a cambio de un pago al inquilino saliente.

Su denominación jurídica actual es cesión del contrato de arrendamiento y está regulada por el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994). El término «traspaso» procede de la LAU de 1964 y se sigue utilizando tanto en anuncios como en las reuniones de expansión.

Un traspaso no es la compra del inmueble. El arrendador sigue siendo el propietario y mantiene el cobro de la renta. Tú te conviertes en el arrendatario bajo las condiciones del contrato vigente.

• Traspaso de local: asumes la cesión del contrato de arrendamiento junto con las obras de adecuación e instalaciones.
• Traspaso de negocio: asumes la unidad productiva, lo que puede incluir subrogación de plantilla, inventario, marca y clientela (el fondo de comercio).
• Subarriendo: el inquilino original mantiene la titularidad del contrato y te cede el uso total o parcial del local. Es una figura distinta amparada por el mismo artículo.

Qué suele incluir un traspaso

Lo que abarca el traspaso depende del acuerdo formalizado con el arrendatario saliente. Solicita siempre el detalle por escrito, ya que los anuncios rara vez desglosan todos los conceptos.

El tratamiento fiscal del derecho de traspaso (IVA, ITP e IRPF/Impuesto sobre Sociedades) queda fuera de esta guía; consulta con tu asesor fiscal.

• El contrato de arrendamiento vigente: plazo restante, renta, fianza, cláusulas de actualización y demás condiciones pactadas.
• Obras e instalaciones: salida de humos, cocina, climatización e iluminación. Un inventario de maquinaria detallado debe especificar qué elementos permanecen en el local.
• La licencia de actividad o declaración responsable tramitada ante el ayuntamiento. Se transmite mediante un cambio de titularidad solo si la actividad y las instalaciones no sufren modificaciones.
• En ocasiones, existencias, subrogación de plantilla (asunción de las obligaciones laborales previas) y suministros de energía o telecomunicaciones.

Las reglas de la LAU (Ley 29/1994)

El artículo 32 de la LAU establece las normas subsidiarias para fincas urbanas destinadas a uso distinto del de vivienda. Las partes pueden pactar condiciones distintas en el contrato, por lo que es imprescindible revisarlo formalmente.

• Art. 32.1: cuando en la finca se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
• Art. 32.2: el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % en caso de subarriendo parcial, y del 20 % en caso de cesión del contrato o subarriendo total.
• Art. 32.3: no se reputará cesión la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador conservará el derecho a la elevación de la renta.
• Art. 32.4: tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubieran concertado.
• Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985: según la Disposición transitoria tercera, se rigen por el texto refundido de 1964, con reglas específicas sobre duración y derecho de traspaso. Requieren revisión jurídica especializada.

La licencia en un traspaso: Madrid y Barcelona

La licencia de actividad se concede para un uso concreto en un local determinado y a favor de un titular. Al asumir el inmueble, debe tramitarse el cambio de titularidad ante el ayuntamiento; la licencia no se transmite de forma automática.

En Madrid, el cambio de titularidad de la licencia o declaración responsable es una comunicación al ayuntamiento. Exige tres condiciones:

- las condiciones autorizadas no deben variar; - la actuación urbanística no debe modificarse; - la licencia anterior debe estar concedida o la declaración responsable formalizada. El consistorio actualiza entonces el Censo de Locales. Según el artículo 9.2 de la Ordenanza 6/2022, los títulos habilitantes de las actividades mantienen su vigencia indefinidamente mientras se conserven sus requisitos. Consulta nuestra guía sobre la declaración responsable en Madrid.

En Barcelona, el cambio de titular se tramita mediante el procedimiento en línea Canvi de titular d'un permís d'activitats i de terrasses. Tras el traspàs, el nuevo titular conserva las condiciones transitorias de la terraza siempre que no altere la instalación.

• Si tu concepto modifica la actividad (por ejemplo, pasar de bar sin cocina a restaurante), requerirás una nueva licencia de actividad y no un mero cambio de titularidad.
• Verifica que la actividad especificada en la licencia vigente coincida con tu modelo operativo. Consulta nuestra guía sobre licencias C1, C2 y C3 para conocer las diferencias.
• La normativa varía según el municipio. Fuera de Madrid y Barcelona, contrasta los requisitos con el área de urbanismo del ayuntamiento correspondiente.

Cómo interpretar el traspaso en un anuncio

Los anuncios emplean expresiones habituales. Cada una aporta información útil, pero ninguna sustituye la auditoría documental.

Suelen omitirse datos clave: fecha de fin de contrato, cláusulas de actualización de renta, titular actual de la licencia o posibles deudas. Si un anuncio no los menciona, constará como no indicado; esto no implica la existencia de un problema.

Claro analiza el texto del anuncio y determina si el criterio de traspaso se cumple, no se cumple o no indicado, mostrando la frase exacta en la que se basa. No valora las obras ni valida la licencia. Este mismo criterio se aplica a parámetros como la licencia de actividad de restauración o la salida de humos.

• «Traspaso» como tipo de operación: el anuncio ofrece la posición arrendataria, no la propiedad del inmueble.
• «Traspaso + alquiler» (traspaso más alquiler): indica un importe inicial por el derecho de traspaso más el pago de la renta mensual.
• «Con licencia de...» o «licencia en vigor»: el anuncio afirma disponer de título habilitante. Sigue siendo imprescindible verificar el documento físico y su titular.
• «Contrato hasta...»: la fecha de vencimiento del arrendamiento, cuando el anuncio la especifica.
• «Incluye maquinaria»: se ceden instalaciones o equipamiento. Solicita formalmente el inventario de maquinaria.

Traspaso o alquiler directo: cómo deciden los equipos de expansión

El dilema enfrenta la rapidez de apertura y una licencia concedida frente al desembolso inicial y una distribución adaptada a otro operador.

Especifica si tu plan de expansión acepta traspasos en tu brief de expansión para que cada local se evalúe conforme a este criterio.

• Traspaso: apertura más rápida si coincide la actividad, obras e instalaciones aprovechables y licencia tramitable por cambio de titularidad. En contra: exigencia de prima inicial y condiciones contractuales heredadas.
• Alquiler directo: contrato negociado desde cero con el arrendador y distribución adaptada a tu estándar de marca. En contra: coste total de adecuación y plazos de tramitación de nueva licencia.
• Zonas con moratoria: determinadas áreas restringen nuevas licencias de restauración, como las ZPAE en Madrid o los plans d'usos en Barcelona. En ellas, el traspaso suele ser la única vía de entrada; comprueba la normativa aplicable a la calle.
• Due diligence indispensable antes del pago: contrato de arrendamiento, documento de licencia y su titular, actas de inspección, estatutos de la comunidad de propietarios, deudas pendientes e inventario.

Consulta con un abogado y con el ayuntamiento

Esta guía resume el artículo 32 de la LAU y las pautas para el cambio de titularidad publicadas por los ayuntamientos de Madrid y Barcelona.

Las cláusulas del contrato prevalecen sobre el régimen genérico de cesión de la LAU. La normativa municipal varía según la localidad.

Antes de abonar ningún importe por un derecho de traspaso, confirma los detalles con los servicios de urbanismo del ayuntamiento o un profesional cualificado. Este texto es meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico.