Cómo redactar un brief de expansión (ficha de requisitos del local tipo): plantilla para retail, restauración y gimnasios

Qué aporta un buen brief

Un brief de expansión, también denominado ficha de requisitos del local tipo, reúne la descripción de tu local comercial en un solo documento. El director de expansión lo comparte con consultoras inmobiliarias y brokers, franquiciados y el comité de expansión para que todos valoren los inmuebles con el mismo criterio.

Un buen brief diferencia lo imprescindible (must-have) de lo deseable (nice-to-have). Sin esta separación, los agentes envían cualquier inmueble que encaje a grandes rasgos y el comité termina debatiendo requisitos que deberían haberse fijado antes de iniciar la búsqueda.

Cada criterio debe ser verificable. Un requisito funciona cuando se puede confirmar en la descripción del anuncio o mediante datos de ubicación medidos. «Local en esquina con escaparate» es verificable; «una buena zona», no.

• Un único documento estándar para agentes, franquiciados y el comité de expansión.
• Cada criterio marcado como imprescindible o deseable.
• Cada criterio verificable a través de la descripción del anuncio o de datos medidos.
• Cifras expresadas en rangos o límites máximos, sin adjetivos ambiguos.

La plantilla, sección por sección

Utiliza estos nueve apartados en este orden. Las secciones 3 a 8 recogen los criterios que comprueba Claro; las secciones 1 y 9 aportan a consultoras e inmobiliarias el contexto necesario para evaluar casos dudosos.

Las normativas sobre licencias y usos permitidos, incluidas la salida de humos y las licencias de actividad, dependen de las ordenanzas de cada municipio y cambian con el tiempo. El brief recoge tus necesidades; determinar si un local concreto cumple la normativa corresponde al ayuntamiento o a tu asesor. Esta guía no constituye asesoramiento legal.

• 1. Concepto y formato: qué vas a abrir, aforo o número de socios y horario. Es contexto para los agentes más que un filtro de búsqueda.
• 2. Geografía: ciudad o provincia, distritos o ejes comerciales y zonas excluidas.
• 3. Tipo y régimen: local comercial, oficina o nave; en alquiler, venta o traspaso.
• 4. Superficie: rango en m² indicando si es superficie útil o superficie construida.
• 5. Distribución (según la descripción del anuncio): a pie de calle, metros de fachada, escaparate, esquina, altura libre, diáfano, acceso a cota cero, zona de carga, aire acondicionado y estado de conservación.
• 6. Instalaciones y licencias (según la descripción del anuncio): salida de humos, licencia de actividad de restauración y uso anterior. Consulta la guía de salida de humos y la guía de licencias de restauración.
• 7. Presupuesto: renta máxima mensual y límite de traspaso.
• 8. Umbrales de ubicación: personas al día a cinco minutos a pie (días laborables o fin de semana, franja horaria y desglose de residentes, trabajadores y turistas), residentes a 10 minutos a pie y en coche, tramos de edad, renta del hogar, poder adquisitivo y competencia cercana (restaurantes, cafeterías, tiendas, supermercados o gimnasios).
• 9. Criterios excluyentes y flexibilidad: qué aspectos descartan un inmueble y en cuáles puedes ceder (superficie, renta o ubicación).

Cómo gestionar el «no indicado»: la omisión habitual

Muchos anuncios omiten los datos que exige un brief. Claro marca estos criterios como «no indicado» en lugar de asumir que sí o que no. Que la descripción del anuncio no mencione si es esquina no significa que no lo sea; sencillamente no lo indica.

A fecha de 10 de octubre de 2026, entre los locales comerciales en alquiler, la condición de esquina aparecía como indicada en 373 anuncios de Madrid y «no indicado» en 3.504; en Barcelona las cifras eran 506 e indicadas frente a 4.331 «no indicado». El escaparate estaba indicado en 757 anuncios de Madrid y «no indicado» en 3.110; en Barcelona, 1.341 frente a 3.491. La salida de humos figuraba indicada en 1.515 anuncios de Madrid y «no indicado» en 2.058; en Barcelona, 1.788 frente a 2.822.

Decide en el brief cómo actuar ante un «no indicado» para cada criterio imprescindible: consultar a la consultora o descartar el inmueble. Los umbrales de ubicación funcionan de forma diferente, ya que la afluencia peatonal y los datos del área de influencia provienen de mediciones de una empresa del grupo Casafari, no de la descripción del anuncio.

• Local en esquina, alquiler comercial a 10 de octubre de 2026: Madrid 373 indicados, 3.504 «no indicado»; Barcelona 506 indicados, 4.331 «no indicado».
• Escaparate, misma fecha: Madrid 757 indicados, 3.110 «no indicado»; Barcelona 1.341 indicados, 3.491 «no indicado».
• Salida de humos, misma fecha: Madrid 1.515 indicados, 2.058 «no indicado»; Barcelona 1.788 indicados, 2.822 «no indicado».

Umbrales según el formato (ejemplos, no baremos)

Los umbrales adecuados dependen de tu concepto, tu red actual y tus propios datos de ventas. Los siguientes ejemplos muestran qué criterios suelen importar según el formato; no son estándares del sector, y cualquier cifra que añadas debe basarse en tu rendimiento histórico.

Establece los umbrales en los que confíes. Claro muestra el número exacto de inmuebles que los cumplen para que compruebes si un requisito es demasiado restrictivo antes de enviar el brief a los agentes. La guía de afluencia peatonal explica cómo interpretar las cifras a cinco minutos a pie.

• Cafetería: afluencia las mañanas laborables con alta proporción de trabajadores; a pie de calle; esquina con escaparate.
• Restaurante de cenas: afluencia nocturna y en fin de semana; salida de humos y licencia de restauración indicadas en el anuncio; uso anterior de hostelería.
• Moda: afluencia en tardes y fines de semana; metros de fachada y escaparate; comercios de moda cercanos.
• Gimnasio: residentes de 15 a 29 años a 10 minutos a pie y en coche; altura libre; diáfano; pocos gimnasios en el entorno.
• Farmacia o clínica: residentes de 60 años o más a 10 minutos; acceso a cota cero; a pie de calle.

Plantillas listas para copiar y pegar por formato

Cada formato cuenta con una versión corta para la barra de búsqueda y una versión completa para agentes y el comité. Todos los criterios son comprobables por Claro. Las plantillas de restaurante están redactadas en castellano y las de gimnasio en catalán, ya que Claro procesa briefs en cualquier idioma. Todas las cifras son orientativas: sustitúyelas por las tuyas.

• Cafetería, versión corta: Cafetería en Madrid, local a pie de calle, 60–120 m², en esquina con escaparate, renta inferior a 4.000 €/mes, al menos 20.000 personas al día a cinco minutos a pie, mayor afluencia las mañanas laborables, principalmente trabajadores.
• Cafetería, versión completa: Ciudad y zonas: Madrid, Chamberí y Salamanca. Tipo y régimen: local comercial en alquiler o traspaso. Superficie: 60–120 m² útiles. Distribución: a pie de calle, fachada mínima de 5 m, escaparate, esquina, diáfano, acceso a cota cero, aire acondicionado. Instalaciones: uso anterior de cafetería o restaurante. Presupuesto: renta máxima de 4.000 €/mes, traspaso máximo de 60.000 €. Ubicación: al menos 20.000 personas al día a cinco minutos a pie, mañanas laborables, principalmente trabajadores; renta del hogar por encima de la media de la ciudad; pocas cafeterías cerca.
• Restaurante de cenas, versión corta: Restaurante de cenas en Madrid, local a pie de calle, 150–300 m², con salida de humos y licencia de restauración, renta máxima 8.000 €/mes, buena afluencia por la noche y en fin de semana.
• Restaurante de cenas, versión completa: Ciudad y zonas: Madrid, Chamberí y Retiro. Tipo y régimen: local comercial en alquiler o traspaso. Superficie: 150–300 m² útiles. Distribución: pie de calle, fachada mínima de 6 m, escaparate, altura libre mínima de 3 m, accesible sin escalones. Instalaciones: salida de humos, licencia de restauración, uso anterior de restaurante. Presupuesto: renta máxima 8.000 €/mes, traspaso máximo 80.000 €. Ubicación: afluencia a cinco minutos a pie por la noche y en fin de semana; residentes a 10 minutos a pie y en coche; renta de los hogares por encima de la media; restaurantes y cafeterías cerca.
• Gimnasio, versión corta: Gimnàs a Barcelona, 300–600 m², diàfan, alçada lliure mínima de 3,5 m, renda màxima 9.000 €/mes, molts residents de 15 a 29 anys a 10 minuts a peu i pocs gimnasos a prop.
• Gimnasio, versión completa: Ciutat i zones: Barcelona, Sant Martí i Sants-Montjuïc. Tipus i règim: local comercial o nau de lloguer. Superfície: 300–600 m² útils. Distribució: diàfan, alçada lliure mínima de 3,5 m, accés sense graons, accés de càrrega, aire condicionat. Pressupost: renda màxima 9.000 €/mes, sense traspàs. Ubicació: residents de 15 a 29 anys a 10 minuts a peu i en cotxe; afluència a cinc minuts a peu els feiners a la tarda; pocs gimnasos a prop.

Del brief a la preselección

Pega la versión corta en la casilla de búsqueda o sube el brief que ya utilizas. Claro admite archivos en PDF, Word, Excel, PowerPoint, texto plano, CSV, RTF, ODT y fotografías de páginas impresas (PNG, JPG, WEBP, HEIC), de hasta 10 MB y en cualquier idioma.

Claro muestra primero el brief tal como lo ha interpretado, en forma de criterios visibles, y a continuación comprueba cada local recopilado de las carteras de las agencias con tu brief. Claro busca en toda España por ciudad o provincia; si el brief no especifica ubicación, busca en todo el país. A fecha de 10 de octubre de 2026, Claro contaba con 8.113 locales comerciales en Madrid (3.879 en alquiler y 4.234 en venta) y 9.379 en Barcelona (4.838 en alquiler y 4.541 en venta). Sumando todos los inmuebles comerciales (locales, oficinas, naves, hoteles y otros), las cifras ascendían a 13.437 en Madrid y 12.937 en Barcelona, actualizados cada noche. Los inmuebles fuera de Madrid y Barcelona se añaden diariamente. Las cifras de ubicación y lugares del entorno cubren por el momento Madrid y Barcelona; la página de metodología detalla cómo se calculan estos recuentos.

• El brief interpretado, mostrado como criterios que puedes verificar punto por punto.
• Recuentos exactos: cuántos inmuebles cumplen todos los criterios y cuántos presentan algún requisito «no indicado».
• Un veredicto por criterio (cumple, no cumple o «no indicado») acompañado de la evidencia extraída de la descripción del anuncio.
• Afluencia peatonal, residentes, tramos de edad, renta del hogar, poder adquisitivo y entorno para cada inmueble en Madrid y Barcelona, por ahora.
• Con acceso activado: todos los resultados, dossieres para el comité de expansión y comparación en paralelo de hasta cinco inmuebles marcados como preselección, duda o descartado.
• Cada inmueble enlaza al anuncio original de la agencia. La guía de herramientas de selección de ubicaciones compara este método con otras opciones del mercado.