# Un local i sis pisos al centre històric de Màlaga: quina part genera la rendibilitat? > **A què respon aquest informe:** En un edifici d'ús mixt a prop de la Plaza de la Merced de Màlaga, amb un local de 150 m² i sis pisos, quina part aporta la rendibilitat bruta? > > Els pisos aporten els ingressos; el local, la rendibilitat. Segons les dades d'oferta, l'edifici es llogaria per uns 13.116 € al mes (157.392 € a l'any) per un valor de sortida d'uns 2,73 M€: una rendibilitat bruta del 5,8 %. Els sis pisos generen el 82 % de la renda i representen el 87 % del valor; el local obté un 8,1 % brut davant del 5,4 % dels pisos. Creat amb Claro AI a Claude. Claude ha redactat aquest informe d'exemple a partir d'una sola petició, utilitzant els connectors Claro AI i Area Insights de Casafari. Totes les xifres provenen d'aquestes consultes realitzades el 17 d'octubre de 2026. https://expansion.casafari.com/ca-ES/exemples/edifici-us-mixt-centre-historic-malaga/ · 2026-10-17 English: https://expansion.casafari.com/en-ES/examples/mixed-use-building-malaga-old-town/ · Español: https://expansion.casafari.com/es-ES/ejemplos/edificio-mixto-centro-historico-malaga/ --- Casafari · Informe de mostra MCP Casafari Claro AICasafari Area Insights17 d'octubre de 2026 # Un local i sis pisos al centre històric de Màlaga: quina meitat sosté la rendibilitat? Un sol prompt, dos connectors de Casafari i tretze crides. Claude ha valorat les dues meitats d'un edifici d'ús mixt a prop de la Plaza de la Merced a partir d'immobles al mercat, dades de Location Intelligence i del mercat residencial, i ha redactat aquest informe. EL PROMPT Valoració d'un edifici a Màlaga amb un local comercial de 150 m² i 6 habitatges a les plantes superiors, a prop de la Plaza de la Merced. Necessito la renda de lloguer comercial per m² de locals comparables al districte (foto fixa del mercat i locals comparables més propers en comercialització). També el lloguer per m² dels habitatges a un radi de 500 m, evolució a 2 anys, temps de permanència al mercat i distribució per nombre de dormitoris. Estima la renda bruta combinada, indica quina meitat aporta la rendibilitat i assenyala els riscos de cadascuna. Plaza de la Merced en temporada de xacarandes · foto: Diego Delso, CC BY-SA 4.0 13.116 € renda bruta mensual combinada, local i habitatges inclosos Claude, a partir dels dos connectors 5,8 % rendibilitat bruta per a un valor de venda estimat d'uns 2,73 M€ Claude, a partir dels dos connectors 8,1 % vs. 5,4 % rendibilitat bruta del local en comparació amb els habitatges Claro AI Area Insights Top 7 % trànsit de vianants al tram del carrer en comparació amb tots els locals comercials de Màlaga Claro AI Location Intelligence La resposta ## Els habitatges aporten els ingressos. El local aporta la rendibilitat. Segons les dades d'oferta actuals, l'edifici es llogaria per uns 13.116 € al mes (157.392 € a l'any), en comparació amb un valor d'oferta d'uns 2,73 M€. Els sis habitatges generen el 82 % de la renda i representen el 87 % del valor. El local genera un 8,1 % brut enfront del 5,4 % dels habitatges, ja que al centre històric el m² comercial es valora molt per sota del residencial. Ambdues meitats tenen recorregut: els locals més propers al mercat demanen 27,7 €/m² enfront de la mitjana del districte de 16,0 €/m² utilitzada aquí, i les rendes de lloguer residencial en un radi de 500 m han pujat un 10 % respecte a l'any anterior. #### Distribució de l'edifici, local enfront d'habitatges Renda bruta18 %82 % Valor d'oferta13 %87 % ■ Local, 150 m²■ Sis habitatges, uns 434 m² | Renda / mes | Valor | Rendibilitat | Local | 2.400 € | 355.058 € | 8,1 % | Habitatges | 10.716 € | 2.378.919 € | 5,4 % | Edifici | 13.116 € | 2,73 M€ | 5,8 % | Local calculat amb la mitjana de lloguer i preu del districte Centro. Habitatges calculats com a tres d'un dormitori, dos de dos dormitoris i un de tres dormitoris amb les rendes mitjanes de la zona, valorats en 5.484 €/m². Claro AI · Location Intelligence ## La ubicació, analitzada carrer per carrer Qui passa per davant del local i quan, qui viu a poca distància a peu, quins ingressos tenen i com es posiciona aquest tram de carrer respecte a tots els locals de la ciutat. 594.329 índex d'afluència de vianants a 5 minuts a peu de l'edifici Claro AI +19 % trànsit de vianants el cap de setmana respecte als dies feiners Claro AI 56 % del trànsit de vianants correspon a visitants, el 30 % a residents i el 14 % a treballadors o en trànsit Claro AI 40 % de l'afluència diària de vianants es concentra entre les 7 de la tarda i la 1 de la matinada Claro AI #### Àrea d'influència a peu i locals en comercialització Hi ha altres 80 immobles en comercialització a menys de 500 m; els punts taronges són locals i els blaus, oficines. L'àrea d'influència a peu es calcula des del local comparable més proper, a 260 m de l'edifici: 3.039 residents viuen a 5 minuts a peu i 28.573 a 15 minuts. #### Trànsit de vianants per hores al tram de carrer en comparació amb la mitjana horària L'activitat comercial augmenta a l'hora de dinar i arriba al seu punt màxim a les 7 de la tarda, multiplicant per 2,2 la mitjana horària. Els caps de setmana registren un 35 % més de trànsit que els feiners i el març és el mes amb més afluència. Plaza de la Constitución a 5 min a peuParada de autobús a 3 minEstació de Málaga Centro Alameda a 18 min #### Qui viu a menys de 10 minuts a peu 13.524 residents, 17.824 € de capacitat de despesa per resident a l'any i 254.606 persones a 10 minuts en cotxe. 0–14 10 % 15–29 18 % 30–44 25 % 45–59 24 % 60+ 23 % #### Llars per ingressos nets anuals 24 % menys de 19 k€22 % 19–29 k€18 % 29–40 k€19 % 40–58 k€18 % més de 58 k€ #### A menys de 5 minuts a peu de l'immoble 86restaurants 16restauració ràpida 60botigues 2supermercats 3parades de transport públic #### Com se situa l'illa entre 1.223 locals comercials a Málaga 93 Índex de trànsit de vianants, 5 min a peu1.100.878 47 Residents, 10 min a peu13.217 70 Capacitat de despesa per resident18.582 € per resident 57 Llars de més de 40,2 k€/any38 % de les llars 12 Parades de transport públic, 5 min a peu2 Percentil: percentatge de locals comercials de la ciutat amb un valor inferior. Claro AI · mercat comercial ## La meitat comercial: un local econòmic en un carrer car Ràtios de referència del districte segons la foto fixa del mercat, i els vuit locals en oferta més propers amb les seves pròpies dades d'ubicació. 16,0 € mediana de la renda de sortida per m² per a locals de 100–250 m² a Centro, sobre 231 locals Claro AI 30,7 € mediana només al nucli històric; la meitat central demana 22,6–46,3 € Claro AI 109 locals de lloguer a menys de 500 m, amb una mediana de renda de 27,8 €/m² Claro AI 8,4 % rendibilitat bruta de sortida per a locals al centre històric, a partir de rendes i preus mitjans Claro AI #### Renda de sortida per m², locals de 100–250 m² a Centro Barres: els 231 locals. Punts taronges: els vuit comparables més propers, situats a la meitat superior; un local en xamfrà prime a Calle Especería demana 76 €/m². Rendes de locals a la ciutat +1,4 % en un anyPreus de locals a la ciutat +6,9 %Mitjana de 165 dies al mercat #### Comparables més propers al mercat Local | Distància | Superfície | Lloguer | €/m² | Calle Méndez Núñez Bar amb terrassa i sortida de fums | 0,26 km | 112 m² | 2.900 € | 25,9 € | Plaza Camas Restaurant clau en mà | 0,32 km | 145 m² | 4.000 € | 27,6 € | Calle Santa Lucía Cafeteria, 5 m de façana | 0,39 km | 120 m² | 4.000 € | 33,3 € | Historic centre Restaurant, 8 m de façana | 0,51 km | 197 m² | 3.050 € | 15,5 € | Historic centre Cafeteria restaurant | 0,53 km | 130 m² | 2.160 € | 16,6 € | Historic centre Cafeteria a prop de 14 parades de transport | 0,66 km | 126 m² | 3.500 € | 27,8 € | Calle Especería Local en xamfrà en eix comercial | 0,74 km | 130 m² | 9.900 € | 76,2 € | Historic centre Restaurant en xamfrà | 0,91 km | 160 m² | 5.100 € | 31,9 € | Area Insights · mercat residencial ## La part residencial: els lloguers pugen, els preus de venda pugen encara més ràpid Rendes i preus d'habitatges a menys de 500 m, distribució per dormitoris, rapidesa de lloguer, perfil dels compradors i comparativa del centre amb la resta de Málaga. #### Renda de lloguer de sortida per m² en un radi de 500 m al voltant de l'immoble 31,8 €/m² de mitjana durant els darrers 12 mesos, un 10 % més que en els 12 anteriors. El pic d'estiu i la baixada de tardor mostren un mercat estacional. #### Preu de venda de sortida per m² a la mateixa zona 5.484 €/m² el setembre del 2026: un 6,8 % més en un any i un 17 % més en dos. 5.094 € preu de sortida per m² d'habitatges a menys d'1 km; 22,3 €/m² al mes de lloguer Area Insights 3.373 € per m² realment pagat per habitatges de segona mà a prop el 2026, segons operacions registrades Transaccions de Casafari 34 % dels compradors d'habitatge aquí són estrangers i un 27 % són societats; preu mitjà de 296.000 € Transaccions de Casafari 28 % de les compravendes d'habitatge properes van utilitzar hipoteca; edat mitjana del comprador: 47 anys Transaccions de Casafari #### Habitatges de lloguer a menys de 500 m, per nombre de dormitoris Estudi 131.599 € · 37,2 €/m² 1 dorm. 961.535 € · 28,7 €/m² 2 dorm. 881.885 € · 24,7 €/m² 3 dormitoris 342.341 € · 19,4 €/m² 4+ dormitoris 111.897 € · 15,7 €/m² Habitatges al mercat en els darrers 12 mesos, amb renda mitjana i lloguer per m². Els pisos d'un i dos dormitoris representen tres quartes parts de l'oferta, la qual cosa defineix el mix assumit per a l'edifici. #### Dies al mercat segons la renda mensual 501–750 € 22 dies 751–1.000 € 44 dies 1.001–1.500 € 48 dies 1.501–2.000 € 74 dies 2.001–2.500 € 82 dies 2.501–3.000 € 109 dies Els pisos de fins a 1.500 € al mes es lloguen en unes sis o set setmanes; per sobre dels 2.000 € triguen de dos a tres mesos i mig. #### Màlaga per districtes: preus d'habitatge, creixement i lloguer Districte | Preu d'oferta per m², darrers 12 mesos | Variació anual | Renda per m² | Rendibilitat bruta | Málaga Este | 5.567 € | +6,3 % | 20 € | 4,3 % | Málaga Centro | 4.583 € | +7,7 % | 20 € | 5,2 % | Teatinos | 4.037 € | +7,4 % | 14 € | 4,2 % | Carretera de Cádiz | 3.963 € | +7,5 % | 17 € | 5,1 % | Churriana | 3.701 € | +18,3 % | 16 € | 5,2 % | Puerto de la Torre | 3.403 € | +3,8 % | 16 € | 5,6 % | Cruz de Humilladero | 3.328 € | +9,0 % | 15 € | 5,4 % | Bailén – Miraflores | 3.303 € | +13,5 % | 15 € | 5,4 % | Campanillas | 3.279 € | +20,3 % | 14 € | 5,1 % | Martiricos – La Roca | 3.181 € | +4,3 % | 23 € | 8,7 % | Ciudad Jardín | 2.918 € | +19,3 % | 14 € | 5,8 % | El centre és el segon districte més car per a habitatges i creix més a poc a poc que diversos districtes perifèrics, on els preus han augmentat un 13–20 % en un any. Aspectes a vigilar ## Riscos a cada part ### El local comercial La majoria de locals propers canvien de mans mitjançant traspàs, de manera que els arrendataris paguen traspàs i la rotació és elevada. Els locals triguen uns 165 dies a llogar-se a Màlaga: preveu un període de desocupació llarg entre inquilins. Més de la meitat de l'afluència de vianants prové de visitants, la qual cosa vincula l'activitat de l'inquilí al turisme. Els lloguers de locals comercials van pujar un 1,4 % en un any mentre que els preus van augmentar un 6,9 %: la rendibilitat comercial s'està comprimint. ### Els habitatges Els lloguers oscil·len segons la temporada, de 24 € a 39 €/m² en un any, senyal de la presència de lloguer de curta estada. Comprova les llicències turístiques i la normativa de lloguer de l'edifici abans de comptar amb ingressos per lloguer de curta estada. Els habitatges més grans de més de 2.000 € al mes triguen fins a tres mesos i mig a llogar-se. Els preus creixen més ràpidament que els lloguers, de manera que les rendibilitats residencials s'estan reduint. Creat amb Casafari MCP ## Tretze crides, dos connectors, un informe Claude va triar i encadenar aquestes eines només a partir del brief. Cada xifra d'aquesta pàgina prové d'una d'elles. 1 Claro AI ### Resum del mercat Comparativa de lloguer i preu per a locals comercials de 100–250 m² a Centro, amb tendències a tres anys de la ciutat i temps al mercat. claro_market_snapshot ×2 2 Claro AI ### Cerca de locals 185 locals de lloguer al centre; els vuit més propers s'han usat com a comparables, cada un amb afluència de vianants i àrea d'influència. claro_search_premises 3 Claro AI ### Location Intelligence Afluència de vianants, visitants, residents, ingressos i serveis mesurats a les coordenades de l'immoble. claro_explain_location 4 Claro AI ### Anàlisi detallada del local Radi de caminada, rànquings de la ciutat, afluència per hores, preus de l'habitatge i perfil del comprador al voltant del comparable més proper. claro_get_premises 5 Area Insights ### Sèries temporals i distribucions Lloguers i preus d'habitatges en un radi de 500 m durant dos anys, distribució per dormitoris i dies al mercat. get_time_series_data ×2get_bedrooms_distributionget_time_on_market_distribution 6 Area Insights ### Mapes de calor per districtes Preus i lloguers d'habitatges als onze districtes de Màlaga, comparativa d'aquest any respecte a l'anterior. locations_searchget_heatmap ×3 ### Executa-ho al teu propi immoble Connecta Casafari Claro AI i Casafari Area Insights a Claude, enganxa el brief i substitueix l'adreça, les superfícies i la distribució d'unitats. Exemple il·lustratiu. L'edifici és hipotètic; la superfície del local i la distribució d'habitatges són supòsits. Les xifres són lloguers i preus d'oferta a 17 d'octubre de 2026 tret que s'indiquin com a vendes registrades, abans de despeses i impostos, i no constitueixen una valoració formal. L'afluència de vianants és un índex per comparar ubicacions, no un recompte de persones. Recompte de serveis © col·laboradors d'OpenStreetMap. Fotos via Wikimedia Commons: Portada: Diego Delso, CC BY-SA 4.0 · Centre històric: Jorge Franganillo, CC BY 2.0 · Horitzó: Vlad Podvorny, CC BY-SA 3.0.